Každý z drobných podnikatelů se snaží na daňovém přiznání vykouzlit pomocí paušálů a úlev co nejnižší základ pro výpočet daně. Ovšem, co když budete chtít požádat o úvěr? Jakou úspěšnost máte jakožto malý podnikatel při žádosti o hypotéku a co vám může podrazit nohy, když si potřebuje zajistit touto formou bydlení? To je tématem následujícího článku.
U většiny menších podnikatelů je zisk úvěru komplikovaný a ne vždy se časová a fyzická investice vrátí, jak předpokládáme. Paušální výdaje, slevy na dani a jsme na nule. V takovém případě nám banky v žádném případě nepůjčí.
Situace vypadá tak, že dle daňového přiznání máme příjem kolem deseti tisíc, což na požadovaný úvěr pochopitelně nestačí a hypoteční poskytovatelé dávají ruce pryč. Některé banky se mohou nakonec uvolit a nabídnou vám sníženou půjčku cca do 500 tisíc Kč. Banky totiž moc dobře ví, že máte skutečné příjmy obvykle daleko větší, ale nezajímá je to. Zaměstnanec za stejných podmínek doloží svůj plat a úvěr pravděpodobně získá bez problémů.
Jak na to, když úvěr skutečně potřebujeme? Požádáme si o hypoteční úvěr z obratu, ve kterém vypočítává banka naši schopnost splácet tak, že dvanácti vydělí určité procento z celkových příjmů (každá banka má jiné, ale většinou 20 % z příjmů). Z tohoto výpočtu vznikne číslo, které banka určí průměrným měsíčním příjmem.
Jsme-li například distributorem (nakupujeme zboží a následně prodáváme), je zde značný rozdíl mezi ziskem a obratem – zatímco zisk je ve své podstatě v řádech desetitisíců, obrat z obchodu může být milionový.
Znamená to, že máme vyřešeno? Zní to jednoduše, avšak za to, že nám bude uznán příjem z obratu a nikoliv z čistého zisku, zaplatíme přirážku za riziko. Čili veškerá úspora na daních se proti nám obrátí při žádosti o úvěr. Riziková přirážka je ve výši až jednoho procenta na úrokové sazbě a banky od ní neustoupí.
Kromě toho, že bude hypotéka dražší, některé banky mají zavedené další specifické podmínky při dokládání příjmů z obratu. Buď vám půjčí třeba jen 70 % hodnoty zastavované nemovitosti, nebo i 90 %, opět s nárůstem sazby. Dále vám mohou omezovat akceptovanou výši příjmu, nebo rozhodují o tom, jak dlouho budete splácet (max. 20 let). Každá banka má navíc podmínky zcela odlišné a proto si my, nebo náš hypoteční poradce, oběháme slušné kolečko, abychom zajistili to skutečně nejlepší.
Existuje nějaké další řešení? Ano, stačí uplatnit reálné náklady do daňového přiznání, své příjmy skutečně zdanit a na úvěr dosáhnout. Je nicméně těžké odhadovat, zda dodatečné daňové přiznání a doplacení daně se vyplatí více než vyšší úroková sazba. Vyřešit to lze například žádostí o úvěr se spoludlužníkem, který příjmy může doložit ze zaměstnání, nebo na základě daňového přiznání, které vykazuje lepší hodnoty.
Veronika Jíšová
Manažerka
Mobil: +420 739 000 283
E-mail: jisova@hypodilna.cz