Úvěrům na bydlení se aktuálně daří1 a za dveřmi stojí nový občanský zákoník. Orientujete se ve změnách, které nový kodex od roku 2014 přináší? Co se mění a co dělat, abyste předešli případným komplikacím?
Nová právní norma začne s největší pravděpodobnosti platit od ledna roku 2014 a zasáhne jak oblast užívání nemovitostí, tak i oblast hypoték a financování vlastního bydlení.
Nejvýznamnější změna nastane v chápání staveb. Ty se nově budou posuzovat jako součást pozemků, se kterými jsou pevně spojeny základy. Stavby se tak nebudou zapisovat do katastru nemovitostí samostatně, jak tomu bylo doposud. Nový kodex rovněž významně mění postup při uplatňování předkupního práva.
Sjednocení pozemku a stavby
V současné době platí, že pozemek a stavba na něm umístěná jsou v právním smyslu dvě samostatné věci. Tato právní úprava vznikla v roce 1951 a je typická pro právní řády socialistických států. Základní myšlenkou nové úpravy je, že vše, co je pevně spojeno se zemí, je součástí daného pozemku. Tato zásada zvaná superficies solo cedit vychází právě z myšlenky neoddělitelnosti pozemku od stavby a říká, že pokud bude k 1. lednu 2014 jednotný vlastník stavby a pozemku pod ní, stavba se stane automaticky součástí pozemku a v katastru nemovitostí se sloučí do jedné nemovitosti.
Vzájemné předkupní právo
Pokud jste majitelem stavby na cizím pozemku, nemusíte se obávat, že přijdete o svou střechu nad hlavou ve prospěch vlastníka pozemku, naopak získáte předkupní právo na tento pozemek. Platí to i obráceně – také majitel pozemku získá předkupní právo na vaši stavbu. V praxi to bude znamenat, že bude-li chtít jeden z vás svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému.
Komplikace v případě rozestavěných staveb
Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na rozestavěné stavby, protože od roku 2014 už je nebude možné zapsat do katastru nemovitostí.
Jednoduché to bude v případě, když budete stavět na vlastním pozemku. Stavba bude k tomuto pozemku automaticky přirůstat – postupně se stane součástí pozemku.
Stavbu nacházející se na cizím pozemku už nebude možné zastavit, změna se tak dotkne lidí, kteří budou žádat o hypotéku. Řešením je uzavření smlouvy o právu stavby nebo sjednocení vlastnictví.
Stavbu na cizím pozemku budete ovšem moci postavit pouze na základě tzv. práva stavby, které vám majitel pozemku musí udělit. Toto právo má dobu platnosti 99 let a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, takže jej budete moci převést, dědit nebo zatížit zástavním právem, které je nezbytné k uzavření hypotečních úvěrů. Pro banky z toho však plyne rizikovější zajištění, než je tomu doposud. Mohlo by tedy dojít i k tomu, že hypoteční úvěry budou financovat nižší procento záměrů.
Komplikace se nevyhnou ani těm, kteří mají v současné době rozestavěný dům a hypotéku čerpají. Důležité je, aby do konce letošního roku splnili podmínky pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí a tuto stavbu zároveň nechali zapsat. Podmínkou je existence obvodových stěn alespoň do výše prvního nadzemního podlaží. Pokud stavbu zapsat nestihnou, budou muset dokázat, že stavba vznikla dle starých pravidel.
Shrnutí: Jak předejít případným komplikacím
1. Sjednoťte vlastnictví pozemku a stavby – toto řešení se nabízí pro manžele a případně i pro osoby v rodinném vztahu.
2. Uzavřete řádnou nájemní smlouvu a případně ji doplňte smlouvou o smlouvě budoucí, kde se vlastník pozemku zaváže, že s vámi v roce 2014 uzavře smlouvu o právu stavby. Tuto smlouvu totiž není vhodné uzavírat ještě v roce 2013, protože hrozí riziko neplatnosti.
3. Snažte se dostavět stavbu do konce roku alespoň do fáze rozestavěnosti (tedy do výše 1. nadzemního podlaží) a stavbu nechte jako rozestavěnou v tomto roce zapsat do katastru. Ihned poté k ní zřiďte zástavní právo.
4. Pokud stavbu do katastru nestihnete zapsat2, zajistěte si alespoň dostatečnou dokumentaci o stavu rozestavěnosti stavby k 31. 12. 2013.
1 Pokud nebude stavba z jakéhokoliv důvodu zapsána v katastru, nebude ji stavebník moci zastavit bance. A tím pádem nastane problém s čerpáním hypotečního úvěru.
2 Úrokové sazby u hypotečních úvěrů sice během října vzrostly, ale i tak jsou stále ještě nízko. Podrobněji: Hypotéky mírně zdražují, slevy se zřejmě vrátí do Vánoc [online]. Aktuálně.cz, 20. 11. 2013 [cit. 2013-11-26]. Dostupné z: http://aktualne.centrum.cz/finance/bydleni/clanek.phtml?id=795803
