Slovník pojmů

Čerpání úvěru: uvolnění financí banky klientovi nebo na účet prodávajícího; čerpat je možno buď jednorázově (např. u koupě nemovitosti), nebo postupně (např. u výstavby, rekonstrukce). Ve chvíli prvního čerpání úvěru při postupném čerpání začíná klientovi povinnost platit bance úroky z vyčerpané částky ve výši dohodnuté v úvěrové smlouvě. K čerpání nesmí dojít dříve, než je na katastr nemovitostí vloženo zástavní právo k nemovitosti nebo alespoň podán návrh na vklad zástavního práva ve prospěch hypoteční banky (Plomba).

Degresivní splácení: opačná varianta progresivního splácení – klientovi se po dobu splácení výše splátky snižuje.

Dlužník: účastník právního vztahu, který je povinen plnit druhému účastníku, kterého nazýváme věřitel. Povinnost dlužníka něco platit nazýváme závazkem nebo též dluhem. Dlužníkem je tedy osoba, které byl úvěr poskytnut, a které vznikla povinost (dle podmínek úvěrové smlouvy) tento úvěr splatit, a to včetně příslušných plateb (tím jsou zejména úroky, ale i případné úroky z prodlení a další sankce).

Domácnost: domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně se dělí o náklady na potřeby pro fungování společného bydlení.

Fixace úrokové sazby: předem domluvená doba, po kterou se nemění úroková sazba hypotečního úvěru. Tato doba je většinou stanovena na 1, 3 nebo 5 let, lze se ovšem setkat i s 10-ti letou nebo 15-ti letou dobou fixace. Je však možno po dohodě s bankou získat i jinou dobu fixace.

Fyzická osoba: osoba, která nabývá právní subjektivitu okamžikem narození, ztrácí ji okamžikem smrti. Fyzická osoba nabývá způsobilosti k právním úkonům v plném rozsahu zletilostí, to znamená dosažením 18. narozenin.

Geometrický plán: technický dodklad a nerozlučná součást všech listin (např. kolaudačního rozhodnutí, rozhodnutí o přidělení čísla popisného, kupní smlouvy atd.), podle nichž má být proveden zápis do Katastru nemovitostí ČR, potřebujeli předmět zápisu zobrazit v katastrální mapě. Musí se vyhotovit vždy pokud dojde na části pozemku ke změně, kterou je třeba zapsat a zakreslit v katastru nemovitostí. O zápis do KN žádá vlastník parcely na které změny proběhly.

Hypoteční úvěr neúčelový: úvěr nazývaný též americká hypotéka – banka nezkoumá na co peníze z úvěru použijete.

Hypoteční úvěr účelový: úvěr ze kterého musí být peníze použity na bydlení a do nemovitostí.

Hypotéční úvěr: úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti (úvěrované či jiné, rozestavěné nebo dokončené) nacházející se na území ČR. Úvěr může být účelový, nebo neúčelový.

Hypotéka: nebo také nemovitá zástava. Dluh váznoucí na nemovitosti, který je zaručený zástavním právem k této nemovitosti.

Investiční záměr: účel, za kterým je hypoteční úvěr poskytnut; výší investičního záměr označujeme celkové náklady pro jeho realizaci.

Jistina: půjčené peníze; za půjčení těchto peněz platí dlužník věřiteli smluvené poplatky (úroky). Výše jistiny se snižuje každou zaplacenou Anuitní splátkou, nebo mimořádnou splátkou.

Katastr nemovitostí: soubor informací o nemovitostech v ČR zahrnující jejich soupisy, popisy a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle katastrálního zákona. Katastr je veřejný a každý má právo do něj nahlížet a pořizovat si z něj výpisy, opisy nebo náčrty. Katastr nemovitostí je upraven zákonem č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ČR ve znění pozdějších předpisů. Nahlížet do katastru nemovitostí je možné i přes internetové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního na www.cuzk.cz. i na jiných úřadech jako např. Obecní úřad, některé pobočky pošty atd.

Katastrální mapa: závazné státní mapové dílo mapy velkého měřítka obsahující body bodového pole, polohopis a popis, který zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území tvořící předmět katastru nemovitostí.

Kolaudační rozhodnutí: rozhodnutí stavebního úřadu, kterým se povoluje užívat stavbu k povoleným účelům.

List vlastnictví: listina prokazující existenci nemovitosti, vlastnictví, způsob nabytí a případná práva či závazky s nemovitostí spojené.

LTV: Loan to Value (LTV) – zadlužitelná hodnota nemovitosti. Je to poměr výše úvěru k odhadní ceně nemovitosti vyjádřený v procentech. Hypoteční banky standardně poskytují úvěry ve výši 80% z odhadní ceny určené znaleckým posudkem (odhad nemovitosti), je však možné sjednat úvěry na 85% i 100% LTV, ta však mohou mít přísnější podmínky pro schválení nebo vyšší úrokovou sazbu.

Mimořádná splátka: splátka, kterou je možno splatit část, nebo celý Hypoteční úvěr mimo smluvenou anuitní splátky

Nabývací titul k nemovitosti: dokument o způsobu nabytí předmětné nemovitosti jejím aktuálním vlastníkem, např. kupní smlouva, darovací smlouva, pravomocné kolaudační rozhodnutí atd. Tyto tituly, společně s názvem a číslem, pod kterým byly zapsány, jsou uvedeny v části E listu vlastnictví.

Návrh na vklad zástavního práva: návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti se předkládá katastrálnímu úřadu, přičemž vklad zástavního práva do katastru nemovitostí je podmínkou jeho vzniku. Na listu vlastnictví se projeví jako tzv. plomba.

Návrh na vklad: je žádost účastníka smlouvy (fyzické osoby nebo osoby oprávněné jednat jménem právnické osoby) o vklad příslušného práva k nemovitosti. Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem. Řízení o povolení vkladu zahájí katastrální úřad na návrh některého z účastníků řízení a to v den doručení návrhu nebo dnem osobního předání návrhu podatelně příslušného katastrálního úřadu.

Nemovitost: pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Věci, které nelze kvalifikovat jako nemovitosti, jsou věcmi movitými. Za nemovitosti jsou považovány také byty a nebytové prostory, které jsou součástí nemovitosti pevně spojenými základy se zemí. Při právním prověřování existence nemovitosti a právních vztahů s ní spjatých je nezbytné předložení těchto listin: list vlastnictví, snímek z katastrální mapy, popř. geometrický plán, a nabývací titul k nemovitosti.

Notářský zápis o uznání dluhu: notářským zápisem uznává klient svůj dluh vůči věřiteli (např. bance). Součástí notářského zápisu je také svolení k přímé vykonatelnosti notářského zápisu, ve kterém klient souhlasí s tím, že v případě prodlení s plněním závazku vůči bance, může banka přistoupit k podání návrhu na výkon rozhodnutí / exekuci.

Objekt úvěru: nemovitost, která je financovaná za pomoci hypotečního úvěru.

Ocenění nemovitosti: stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti (tzv. odhad nemovitosti), kterou je možno získat při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení, stáří atd.) ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti ovlivňující cenu.

Odhad ceny nemovitosti: určení ceny nemovitosti (na základě vypracování znaleckého odhadu odhadcem), která by byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení, stáří atd.)ke dni ocenění. Je podkladem pro stanovení zástavní hodnoty nemovitosti bankou.

Ohlášení stavby: ohlášení učiněné stavebníkem příslušnému stavebnímu úřadu, na základě kterého je po souhlasu stavebního úřadu možno zahájit stavební práce (drobné práce), na které není zapotřebí vystavit stavební povolení.

OSVČ: osoba samostatně výdělečně činná, vykonávající činnost na základě povolení Místního Úřadu.

p.a.: ze slova per annum – znamená roční. Označení p.a. se uvádí v souvislosti s úrokovou sazbou účtovanou za jeden rok.

Plomba: Plomba je označení poznámky na výpisu z katastru nemovitostí, která označuje situaci, kdy se provádí změny (např. při vkladu zástavního nebo vlastnického práva) v listu vlastnictví, kde je označena jako “P”.

Pohledávka: Nárok věřitele na peněžité nebo věcné plnění od dlužníka.

Právnická osoba: Osoba (například obchodní společnosti, obce, sdružení s právní subjektivitou, atd.), která má způsobilost k právním úkonům ode dne účinnosti zápisu do obchodního rejstříku, do kterého se zapisuje, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.

Předčasné splacení úvěru: Splacení úvěru mimořádnou splátkou mimo domluvenou dobu splácení úvěru.K datu změny fixace (refixace) má klient možnost např. provést mimořádnou splátku úvěru nebo doplatit celou zbývající výši úvěru, a to bez jakýchkoli sankcí ze strany banky. V případě mimořádné splátky mimo data refixace je banka oprávněna požadovat finanční poplatek (sankci) za nedodržení smluvních podmínek.

Předmět zajištění: nemovitost, kterou je zajištěn hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti nacházející se na území ČR. V vyjímečných případech můžou banky požadovat další dozajištění úvěru, pokud požadované zajištění nemovitostí není vzhledem k výši úvěru dostatečné. Úvěr pak může být dozajištěn další nemovitostí, pohledávkou, resp. zástavním právem k pohledávce (ve prospěch úvěrující banky), ručitelem, resp. jeho závazkem splatit dluh za dlužníka atd.

Progresivní splácení: způsob splácení hypotečního úvěru, při kterém se klientovi po dobu splácení úvěru výše splátky zvyšuje. Měsíční splátka je po dobu jednoho roku ve stejné výši a pro následující období se vždy zvyšuje o pevný koeficient ro zvýšení splátky.

Prohlášení vlastníka: prohlášení, kdy vlastník bytového domu rozdělí tento dům na jednotlivé bytové a nebytové jednotky, které pak může samostatně prodávat či zastavovat. Toto prohlášení musí mít písemnou formu a musí být vloženo do katastru nemovitostí. Dalším typem prohlášení vlastníka může být i čestné prohlášení o rozestavěném bytu (domu), které je důležité pro zapsání této rozestavěné stavby do katastru nemovitostí.

Refinancování: splacení již existujícího úvěru novým úvěrem poskytnutým stejnému dlužníkovi. Nemusí se jednat pouze o splacení úvěru od banky, ale např. i pro splacení úvěru od třetích stran nebo refinancování (proplacení) vlastních prostředků již dříve vložených do koupě či výstavby apod.

Refixace úrokové sazby: změna úrokové sazby po uplynutí sjednaného období fixace, při které banka stanovuje novou výši úrokové sazby pro další fixační období. O podmínkách dallšího fixačního období musí banka písemně informovat klienta 30 dnů před ukončením stávající fixace. Při změně fixace má klient možnost např. provést mimořádně částečné splacení úvěru nebo doplatit celý úvěr, a to bez jakékoli sankce od banky. Může si také dohodnout jinou délku dalšího fixačního období nebo upravit dobu splatnosti atd.

Rozhodčí doložka: Písemná dohoda smluvních stran za účelem, že veškeré spory vyplívající z porušení úvěrových podmínek budou rozhodnuty v rozhodčím řízení.

RPSN: Roční procentní sazba nákladů – označuje celkové náklady úvěr, tedy sazba, která v sobě zahrnuje veškeré výdaje spojené s hypotékou, tzn. poplatky, úroky, pojištění nemovitosti, životní pojištění pokud je vyžadováno atd.

Ručitel: je ten, kdo je ochoten převzít závazek dlužníka (formou ručitelského prohlášení) a splácet jeho dluh, pokud dlužník nebude splácet. Ručitel, který dluh splatil, je na rozdíl od spoludlužníka nebo přistupitele k dluhu oprávněn tyto peníze požadovat po dlužníkovi, a to i soudní cestou. Ručitel nepodepisuje přímo úvěrovou smlouvu, ale prohlášení o tom, že se zavazuje převzít povinost vůči věřiteli, pohledávku uspokojit, jestliže ji neuspokojí dlužník. Ručitel do úvěrového případu vstupuje, neplníli dlužník své závazky. V případě ručení (narozdíl od spoludlužníka či přistupitele) není nutný souhlas partnera ručitele. V případě hypotečních úvěrů se na rozdíl od úvěrů stavebních spořitelen vyskytuje ručitel jen zřídka (hypotéky musí být v souladu se zákonem zajištěny nemovitostí). U hypoték se skoro vždy se jedná o spoludlužníka.

SFRB: Státní fond rozvoje bydlení (www.sfrb.cz)

SJM – společné jmění manželů: (dříve též bezpodílové spoluvlastnictví manželů), může vzniknout pouze mezi manžely; manželé mohou smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu zákonem stanovený rozsah SJM rozšířit nebo zúžit. SJM zaniká zánikem manželství. Společné jmění manželů tvoří: a) majetek nabytý některým z manželů nebo jimi oběma společně za trvání manželství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem, majetku nabytého jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela, jakož i věcí, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho z manželů, a věcí vydaných v rámci předpisů o restituci majetku jednoho z manželů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manželství a nebo jemuž byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka, b) závazky, které některému z manželů nebo oběma manželům společně vznikly za trvání manželství, s výjimkou závazků týkajících se majetku, který náleží výhradně jednomu z nich, a závazků, jejichž rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manželů, které převzal jeden z nich bez souhlasu druhého.

Smlouva Kupní: kupní smlouva je písemně sepsané podmínky prodeje, kdy se prodávající zavazuje předat kupujícímu movitou či nemovitou věc a převést na něho vlastnické právo k této věci a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu předat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu smluvenou cenu.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní: smlouva o uzavření budoucí smlouvy – při uzavření budoucí smlouvy se zavazuje jedna nebo obě smluvní strany uzavřít ve stanovené době kupní smlouvu s předmětem koupě/prodeje, jenž je označen alespoň obecným způsobem. Dle Občanského zákoníku se účastníci můžou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu kupní, musí se však přitom dohodnout na jejích podstatných náležitostech.

Smlouva o úvěru: smlouvou o úvěru se zavazuje věřitel, že na dlužníkovi poskytne peněžní prostředky do výše sjednané částky, a dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit sjednanou odměnu (např. úrok).

Splácení hypotečního úvěru: začíná po ukončení čerpání hypotečního úvěru, kdy se splátka skládá ze splátky jistiny a splátky úroku. Výše splátky závisí na dohodnuté době splatnosti úvěru, způsobu splácení, výše úrokové sazby a výše aktuálně nesplacené jistiny.

Splatnost úvěru: časové období ve kterém musí být úvěr splacen dle sjednaných podmínek uvedených v úvěrové smlouvě.

Spoludlužník: osoba vystupující v úvěrovém vztahu na straně dlužníka. Pokud o úvěr žádají manželé a nemají zúžené společné jmění manželů, stávají se spoludlužíky automaticky a úvěrovou smlouvu musí podepsat oba. Spoludlužníky mohou být i další osoby, které s dlužníkem žijí ve společné domácnosti. Podle některých bank může být spoludlužníkem kdokoli bez ohledu na vztah k dlužníkovi. Počet spoludlužníků, je ale ve většině případů omezen. Spoludlužník má v úvěru stejná práva i povinnosti jako dlužník. To znamená, že vůči věřiteli (hypoteční bance) je jeho povinnost splatit dluh společná a nerozdílná – banka je oprávněna požadovat plnění po kterémkoli ze spoludlužníků. Každý ze spoludlužníků ručí za celou částku, nikoli jen za poměrnou část dluhu (např. za 1/3 jsou-li v závazku 3 osoby).

Stavební parcela: pozemek evidovaný v druhu pozemku „zastavěné plochy a nádvoří“.

Stavební povolení: vyjádření stavebního úřadu, kterém se povoluje stavba a stanovují podmínky výstavby. Ve stavebním povolení stanoví stavební úřad závazné podmínky pro provedení a užívání stavby a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Stavební úřad zabezpečí stanovenými podmínkami zejména ochranu veřejných zájmů při výstavbě a při užívání stavby, ucelenost stavby, dodržení technických požadavků na výstavbu, popřípadě dalších předpisů a technických norem, a dodržení požadavků stanovených orgány státní správy, především zamezení nebo omezení negativních účinků stavby a jejího užívání na životní prostředí.

Stavební pozemek: část území určená územním plánem zóny nebo územním projektem zóny k zastavení a pozemek zastavěný hlavní stavbou.

Stavební spoření: účelové spoření se zakládá: a) na přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření na spořící účet, b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, c) v poskytování státního příspěvku účastníkům stavebního spoření.

Účel úvěru: je uvedení důvodu na který je úvěr poskytován: a) účelový úvěr (byt, nemovitost …) b) neúčelový je možnost použít na cokoli aniž by klient uváděl na co úvěr potřebuje.

Úrok: odměna za půjčení peněz

Úvěr ze Stavebního Spoření: jakýkoli typ úvěru poskytnutý Stavební Spořitelnou.

Úvěr: v jakékoliv formě dočasně poskytnuté finanční prostředky.

Územní plán: projektové řešení jak uspořádat udané území. Vyjadřuje hlavně záměry a zásady prostorového a funkčního uspořádání za účelem rozvoje osídlení, které jsou vypracovány na základě státního ekonomického plánování.

Územní rozhodnutí: dokumentaci pro územní rozhodnutí obsahuje projektové dokumentace, bez které se neobejde žádná výstavba ani rekonstrukce nemovitosti. Na základě územního rozhodnutí je povoleno umístění stavby na pozemku.

Věcné břemeno: věcné právo, které omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět (např. přechod, přejezd přes pozemek, právo doživotního užívání osoby odlišné od vlastníka), něčeho se zdržet nebo něco vykonávat (např. udržovat sjízdnost cesty přes pozemek). Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti (váznou na ní) nebo patří určité osobě. Podmínkou nabytí věcného břemene je vklad do katastru nemovitostí. Věcná břemena jsou vyznačena v části C listu vlastnictví a s vlastnictvím nemovitosti přecházejí vždy na jejího nabyvatele. Na listu vlastnictví k nemovitosti, která naopak má oprávnění z věcného břemene, je toto právo zapsáno v části B1. Existence věcného břemene může mít vliv při stanovení zástavní hodnoty nemovitosti a na akceptování nemovitosti bankou jako vhodné zástavy pro poskytnutí úvěru.

Věřitel: osoba, která poskytla úvěr a která je oprávněna požadovat uhrazení pohledávky (závazku, dluhu) a stím spojených nákladů a odměn. V případě hypotečních úvěrů je věřitelem banka.

Vinkulace pojistné smlouvy: pokyn klienta, kterým je dán pokyn pojišťovně, že v případě škodní události bude hradit pojišťovna přímo bance. Ta se následně s klientem dohodne o použití finančních prostředků, např. na rekonstrukci nemovitosti, částečnou nebo úplnou úhradu hypotečního úvěru atd.

Vklad do katastru nemovitostí: úkon klient, který vloží na katastr nemovitostí žádost o změnu údajů v listu vlastnictví (zástavní právo, změna vlastníka atd.).

Vlastnické právo: je to právem uznaná možnost vlastnit, užívat vlastněné věci a nakládat s nimi, a to nezávisle na jiných subjektech. Zároveň v sobě zahrnuje možnost domáhat se od všech ostatních osob, aby ho nerušily v jeho výkonu práva i zajištění aby tímto právem nebyli omezovány práva jiných osob.

Výše úvěru: částka, kterou chcete půjčit, nebo Vám již byla zapůjčena

Zajištění jinou nemovitostí: situace, kdy hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která není součástí investice za kterou je úvěr poskytnut. Toto zástavní právo je zřízeno pouze k této nemovitosti. Financovaná nemovitost není tedy součástí zajištění úvěru.

Zajištění úvěru: jsou veškerá opatření požadovaná bankou za účelem zajistit řádné splacení pohledávky banky. Hypoteční úvěr může být zajištěn např. zástavním právem k financované či jiné nemovitosti, notářským zápisem o uznání dluhu se svolením k přímé vykonatelnosti nebo vinkulací pojistného ve prospěch banky.

Zástava: majetek, který slouží jako záruka pro případ nesplacení dluhu. V případě hypotečních úvěrů je zástavou vždy nemovitost, která může být ještě dozajištěny i zajištění jinými možnostmy.

Zástavce: majitel, který dal věc (nemovitost, peněžní pohledávku) do zástavy bance a zajistil tak pohledávku banky jako věřitele dlužníka. Zástavcem může být v hypotečních obchodech přímo klient (dlužník či spoludlužník) nebo třetí osoba. Pokud dlužník přestane půjčku splácet a není ochoten se s bankou dohodnout na jiném řešení, musí zástavce umožnit prodej zastavené nemovitosti s tím, že se z výtěžku prodeje uspokojí pohledávka věřitele – banky. V případě hypotečního úvěru zajištěného nemovitostí předkládá zástavce věřiteli list vlastnictví, kterým prokáže, že je vlastníkem nemovitosti nabídnuté do zástavy, a následně podepíše zástavní smlouvu ve prospěch věřitele.

Zástavní hodnota nemovitosti: nejčastěji stanovená bankou na základě odhadu nemovitosti vypracovaného příslušným odhadcem. V této hodnotě jsou zahrnuty předpokládané časové výkyvy cen nemovitostí. Pro zajištění stability zástavní hodnoty je zástavce povinen zástavu (nemovitost) pojistit a pojistné plnění vinkulovat (zastavit) ve prospěch zástavního věřitele – tedy banky.

Zástavní právo: právo, které slouží k zajištění pohledávky pro případ, kdy se dluh, který jí odpovídá, nebude včas splacen s tím, že v tomto případě budou nesplacené závazky zaplaceny z výtěžku prodeje zástavy. Zástavní právo je uvedeno v části C listu vlastnictví zároveň s číslem zástavní smlouvy a zajištěné pohledávky, tedy např. hypotečního úvěru. Je zde uvedena i výše úvěru, který byl poskytnut v době uzavření zástavní smlouvy. Zástavní právo k nemovitosti vzniká na základě uzavřené zástavní smlouvy a jejího vkladu do katastru nemovitostí. Se zánikem pohledávky, kterou zástavní právo zajišťuje, a tedy i se splacením hypotečního úvěru, zástavní právo zaniká. K jeho výmazu z katastru nemovitostí musí být ovšem dán podnět a to ze strany věřitele, který vydá prohlášení zástavního věřitele o tom, že zajišťovaná pohledávka byla uhrazena a že dává souhlas s výmazem zástavního práva.

Zástavní smlouva: smlouva mezi majitelem zastavované nemovitost (zástavním dlužníkem) a třetí stranou pro kterou je toto zástavní právo zřizováno (zástavním věřitelem/hypoteční bankou), popisující práva a povinnosti těchto smluvních stran, pohledávku věřitele vůči dlužníkovi (hypoteční úvěr) a zástavu (nemovitost).